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이사를 앞두고 원상복구 범위가 어디까지인지 걱정하는 분들이 많습니다. 못 자국 하나, 벽지 얼룩 하나까지 다 물어줘야 하는지 헷갈리다 보니, 보증금을 돌려받기 전부터 신경 쓰이는 부분입니다.
원상복구의 기본 원칙과 자연 마모의 범위, 특약이 있을 때 주의할 점을 확인된 정보 기준으로 정리했습니다.
원상복구의 기준은 ‘입주 당시’ 상태입니다
임대차 계약이 끝나면 세입자는 입주할 때의 상태로 집을 돌려줘야 합니다. 여기서 중요한 것은 ‘새것처럼’이 아니라 ‘입주 당시처럼’이라는 점입니다.
즉 입주할 때 이미 낡아 있던 부분이라면, 그 낡은 상태 그대로 반환하면 됩니다. 처음부터 없던 흠집을 만들어 낼 필요는 없다는 뜻입니다.
이 기준이 헷갈리는 이유는 ‘원상복구’라는 말이 일상에서는 ‘새것으로 되돌려 놓는다’는 뉘앙스로 쓰이기 때문입니다. 하지만 임대차에서 말하는 원상복구는 계약 시작 시점의 상태 회복을 의미하지, 신축 수준의 회복을 요구하는 개념이 아닙니다.
자연적 마모는 원상복구 대상이 아닙니다
오래 살면서 생기는 통상적인 마모나 변색은 세입자가 책임지는 범위에서 제외되는 것이 일반적인 설명입니다. 햇빛에 벽지가 조금 바래거나, 오래 사용해 바닥에 자연스러운 흠집이 생기는 정도가 여기에 해당합니다.
반면 고의나 중대한 과실로 생긴 손상은 다릅니다. 못을 과도하게 박아 벽에 큰 구멍을 냈거나, 관리 소홀로 곰팡이가 심하게 번진 경우처럼 통상적인 사용 범위를 벗어난 손상은 세입자가 복구 비용을 부담해야 하는 쪽으로 판단됩니다.
예를 들어 못 한두 개로 액자를 건 자국과, 벽 한 면을 가득 채울 정도로 못질을 한 자국은 같은 ‘못 자국’이라도 판단이 달라질 수 있습니다. 통상적인 생활 범위를 넘어섰는지가 핵심 기준입니다.
벽지는 감가상각을 고려해 계산됩니다
벽지가 자연 마모를 넘는 정도로 훼손됐다면 복구 비용을 부담해야 하지만, 무조건 전체 도배 비용을 다 물어주는 것은 아닙니다. 거주 기간을 고려한 감가상각을 반영하거나, 집주인이 일부를 부담하는 관행이 함께 언급됩니다.
예를 들어 오래 거주할수록 벽지의 내용연수가 그만큼 줄어든 것으로 보기 때문에, 입주 초기에 훼손한 경우와 몇 년을 산 뒤 훼손한 경우는 부담 비율이 달라질 수 있습니다.
계약서의 원상복구 특약, 문구를 확인하세요
계약서에 “원상복구한다”라고만 짧게 적혀 있는 포괄적인 특약은 주의가 필요합니다. 어떤 부분을 어떻게 복구한다는 구체적인 내용이 없는 포괄 조항은, 세입자에게 일방적으로 불리하다고 보아 법원이 효력을 제한적으로 해석하는 경향이 있다고 설명됩니다.
반대로 계약 당시 “도배·장판은 새것으로 교체해 반환한다”처럼 구체적으로 명시된 특약이 있다면, 그 조건이 우선 적용될 가능성이 큽니다. 계약서를 다시 꺼내 특약 문구부터 확인해 보는 것이 첫 단계입니다.
퇴거 전에 미리 해 두면 좋은 것
입주 당시 사진을 찍어 두지 않았더라도, 퇴거 전에 집 상태를 사진으로 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법으로 자주 권장됩니다. 특히 원래부터 있던 하자 부분은 미리 집주인에게 알려 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.
집주인과 복구 범위에 대한 의견이 크게 엇갈린다면, 감정만으로 대응하기보다는 임대차 분쟁을 전문으로 다루는 상담 창구를 통해 기준을 확인해 보는 것도 방법입니다. 감가상각이나 특약 해석처럼 판단이 갈리는 부분은 개인이 단정하기보다 이런 창구의 안내를 받는 편이 실수를 줄입니다.
정리하면 원상복구는 ‘새것처럼’이 아니라 ‘입주 당시처럼’ 돌려주는 것이 원칙이고, 자연 마모는 세입자 책임이 아니며, 특약 문구가 있다면 그 내용부터 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
못 자국도 다 메워야 하나요?
통상적인 사용 범위의 못 자국은 자연 마모로 보는 경우가 많습니다. 다만 과도하게 많은 못을 박았거나 벽에 큰 손상을 남겼다면 상황이 다를 수 있습니다.
벽지는 무조건 새로 도배해 줘야 하나요?
자연 마모를 넘는 훼손이라면 비용을 부담해야 할 수 있지만, 거주 기간에 따른 감가상각을 고려해 비율로 계산하는 경우가 많아 전체 비용을 다 부담하는 것은 아닙니다.
계약서에 ‘원상복구’라고만 적혀 있으면 어떻게 되나요?
구체적인 내용 없이 포괄적으로만 적힌 특약은 세입자에게 불리한 조항으로 보아 효력이 제한적으로 해석되는 경향이 있습니다. 다만 사안마다 다를 수 있어 다투는 경우 상담 창구를 통해 확인하는 것이 안전합니다. 계약 전이라면 특약 문구를 구체적으로 명시해 달라고 요청해 두는 것도 방법입니다. 이미 계약을 맺은 상태라면, 계약서 원본을 다시 꺼내 특약란에 정확히 어떤 문구가 들어있는지부터 확인해 보는 것이 순서입니다.
